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살고 있는 집을 활용해 노후 자금을 보충 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 노후 자금이 부족해서 현재 살고 있는 집을 활용해서 노후 자금을 보충할 수 있는 방법을 알고 싶습니다. ▶답= 살고 계신 집을 활용한 노후자금 활용 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 첫 번째는 다운사이징입니다. 현재 살고 계신 집을 팔고 작은 집으로 이사 가시는 방법입니다. 대체로 은퇴를 하시게 되면 전체적인 지출이 줄어들게 마련이지만 집과 관련된 지출은 크게 줄지 않습니다. 이런 경우에는 다운사이징이 좋은 해결책이 될 수 있습니다. 다만, 집을 팔고 살 때 각종 수수료가 많이 소요되므로 집과 관련된 지출의 절약 효과는 가급적 은퇴 초기에 다운사이징을 해야 효과를 더 극대화할 수 있습니다.너무 늦게 다운사이징을 하면 집 관련 지출이 절약되는 효과가 반감될 수 있습니다. 또한 살고 계시던 같은 지역에서 집을 줄이실 경우에는 매매 차익이 적을 수 있습니다. 두 번째는 리버스 모기지입니다. 리버스 모기지는 노후자금이 부족하면서도 현재의 집에서 평생 거주할 계획이라면 고려해볼 만한 옵션이 됩니다. 이사 가는 불편 없이 계속 살던 집에 거주하면서 노후 생활자금을 다양한 형태로 보충 받는 것입니다. 평생 동안 매달 페이먼트를 받을 수도 있고 목돈이나 비상금이 필요할 때만 사용하실 수도 있습니다. 또 집에 융자금이 많이 남아있어서 페이먼트가 부담될 때도 활용을 하실 수 있습니다. 리버스 모기지는 살던 집에서 평생 거주를 연방정부가 보증을 하기 때문에 거주에 대해서는 평생 동안 안정적으로 보장받을 수 있습니다. 소요되는 수수료도 다운사이징에 비해서는 적은 편입니다. 세 번째 옵션은 모기지의 재융자입니다. 재융자를 고려하시는 경우는 아직 융자금이 남아있는 경우에 한정됩니다. 재융자를 통해서 매달 페이먼트를 줄이는 것입니다. 융자 상환기간이 다시 늘어나는 단점이 있지만 평생 동안의 캐시 플로가 개선될 수 있으므로 마찬가지로 고려해 볼 만한 옵션입니다. 단점은 은퇴 후 세금보고 소득이 적은 경우라면 재융자가 쉽지 않다는 것입니다. 은퇴 후 재정상태를 계산해서 재융자가 필요하다고 생각되면 가능한 은퇴전 소득이 있을 때 월페이먼트를 낮추도록 미리 준비하시는 게 안전합니다. ▶문의: (714)880-8223

2020-11-17

원금이 보장되는 인덱스 어뉴이티를 통한 투자 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 갖고 있던 CD를 연장하려고 은행에 문의했더니 이자율이 1%에도 한참 모자란 걸 알게 됐습니다. 금액이 크지 않고 은퇴를 곧 앞두고 있어서 부동산 투자도 그렇고 이 CD를 어떻게 처리해야 할지 모르겠습니다. ▶답= 투자 자산으로는 채권, 주식, 부동산 등을 3대 자산으로 꼽습니다. 이 중에서 CD는 채권과 가장 유사하게 움직이는 금융 자산이라고 할 수 있습니다. 현재 금리가 크게 떨어지면서 채권 수익률을 중심으로 연관돼 있는 머니 마켓, CD 수익률이 모두 동반 하락하고 있습니다. 반면, 부동산과 주식 가격은 오르고 있어서 큰 대조를 보이고 있습니다. 어느 정도 금액을 갖고 계신지는 모르겠지만 부동산 투자는 힘드시다는 뜻으로 보입니다. 그렇다면 남은 것은 주식 투자뿐입니다. 그러나 아시다시피 주식 투자는 가변성이 매우 심합니다.. 은퇴를 앞두고 있다면 주식 인덱스 투자나 아니면 원금이 보장되는 인덱스 어뉴이티 개인연금을 통한 투자가 적합하다고 보입니다. 원금이 보장되는 어뉴이티는 독특한 특성이 있습니다. 주식시장의 인덱스가 상승할 경우 그에 비례해서 수익을 내다가 하락 시에는 원금 보장으로 상승한 총액을 원금으로 묶어 두는 것입니다. 아래 위로 가파른 곡선이 아니라 오를 때 오리고 내릴 때는 플랫 한 계단 형태입니다. 따라서 주식시장의 등락폭이 심할 때 그 진가를 발휘할 수 있습니다. 상승 시에는 수익을 보존하고 하락 시에는 수익 상승분을 포함한 불어난 원금이 보장되기 때문입니다. 따라서 상승 폭보다 하락 폭이 더 컸을 경우를 비교해보면 원금 보장형 투자가 안전하고 전체적으로 수익률도 더 높을 가능성이 있습니다. 아직 매월 인컴을 받을 필요가 없다면 수수료 없는 원금 보장형 어뉴이티로 주식 시장에 간접 투자하는 방식을 고려해볼 만합니다. 또 CD 형태에 묶어두는 것이 익숙해서 주식 시장의 간접투자가 내키지 않는다면 Myga라는 수익률 확 정형 어뉴이티도 대안으로 꼽을 수 있습니다. 기간이 최소 3년 이상인 단점은 있지만 9월 현재 2% 초 중반의 이자율을 확정하고 있어서 CD보다는 수익이 높습니다. 다만, 만기 전에 해약 시에는 불이익이 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다. ▶문의: (714)880-8223

2020-11-17

리버스 모기지와 이자율의 관계 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 요즘 이자율이 낮은데 리버스 모기지의 이자도 낮은가요? 리버스는 페이먼트를 안내는 것으로 아는데 이자가 낮으면 어떤 영향이 있는지 궁금합니다. ▶답= 현재 모기지 이자율이 사상 최저 수준을 기록하고 있습니다. 마찬가지로 리버스 모기지도 현재 이자가 매우 낮은 상태이며 일반 모기지와 똑같이 이자가 낮으면 이자 부담이 줄어들게 됩니다. 집을 도중에 팔거나 신청자 부부 모두 사망했을 때 둘 중 하나에 해당됩니다. 따라서 페이먼트를 내지 않더라도 일반 모기지와 똑같이 원금과 이자를 언젠가는 갚아야 합니다. 나중에 갚는다는 것이 차이점입니다. 이 과정에서 이자율의 차이에 따라 상황이 달라집니다. 이렇게 리버스를 나중에 갚을 때 신청 당시 이자가 낮았다면 그만큼 그 갚을 금액이 적어진다는 뜻입니다. 다른 말로 이자율이 낮으면 낮을수록 에퀴티가 더 많이 남게 된다는 의미입니다. 그렇다면 리버스를 갚아야 하는 시점 중에서 부부 모두 사망 시에 대해서 설명을 드리겠습니다. 리버스를 받으면 그 즉시 은행으로 집이 넘어가는 것으로 잘못 오해하시는 분들이 아직도 많습니다. 이는 전혀 사실이 아닙니다. 연방정부 보증을 통해 부부 생존 시는 물론이고, 모두 사망 시에도 자녀 등 지정한 사람이 직접 처분하고 리버스 밸런스를 갚은 뒤 남은 금액을 가져가도록 하고 있습니다. 이 같은 내용은 연방 주택 개발청(HUD)의 사이트에서 확인할 수 있습니다. 따라서 생전은 물론이고 사후에도 리버스 은행이 집을 가져가는 절차는 없습니다. 리버스에서는 이자율이 낮을 경우 유리한 점이 하나 더 있습니다. 리버스에서는 이자가 낮을수록 받을 수 있는 수령금액이 더 많이 늘어납니다. 이자가 낮을 때 신청하면 에퀴티도 많이 남아있고 받으실 수 있는 금액도 늘어나게 됩니다. 리버스는 신청자의 나이가 높을수록, 이자가 낮을수록 그리고 집 시세가 높을수록 더 많은 금액을 수령하게 됩니다. 따라서 신청 당시 이자가 매우 중요하다고 하겠습니다. 일례로 2년 전에 리버스를 신청했던 케이스와 최근 신청한 케이스를 볼 때 리버스의 수령액이 최고 약 30%까지 차이가 나는 경우도 있습니다. 리버스를 평소에 고려하고 있었다면 저금리인 지금이 바로 적기라고 보입니다. ▶문의: (714) 880-8223

2020-10-28

원금이 보장되는 인덱스 어뉴이티 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 갖고 있던 CD를 연장하려고 은행에 문의했더니 이자율이 1%에도 한참 모자란 걸 알게 됐습니다. ▶답= 투자 자산으로는 채권, 주식, 부동산 등을 3대 자산으로 꼽습니다. 이 중에서 CD는 채권과 가장 유사하게 움직이는 금융 자산이라고 할 수 있습니다. 그런데 현재 금리가 크게 떨어지면서 채권 수익률을 중심으로 연관돼 있는 머니 마켓, CD 수익률이 모두 동반 하락하고 있습니다. 당분간 저금리 기조가 유지될 것으로 보여 채권 계열의 수익률은 반등하는데 시간이 좀 걸릴 것으로 보입니다. 반면, 부동산과 주식 가격은 오르고 있어서 큰 대조를 보이고 있습니다. 그러나 아시다시피 주식 투자는 가변성이 매우 심합니다. 그래서 이에 대한 안전장치가 필요합니다. 특히나 50대 후반 이후 은퇴를 앞두고 있는 경우라면 직접적인 단일 종목의 주식투자가 매우 위험할 수 있습니다. 은퇴를 앞두고 있다면 주식 인덱스 투자나 아니면 원금이 보장되는 인덱스 어뉴이티 개인연금을 통한 투자가 적합하다고 보입니다. 원금이 보장되는 어뉴이티는 독특한 특성이 있습니다. 주식시장의 인덱스가 상승할 경우 그에 비례해서 수익을 내다가 하락 시에는 원금 보장으로 상승한 총액을 원금으로 묶어 두는 것입니다. 아래 위로 가파른 곡선이 아니라 오를 때 오리고 내릴 때는 플랫한 계단 형태입니다. 상승 시에는 수익을 보존하고 하락 시에는 수익 상승분을 포함한 불어난 원금이 보장되기 때문입니다. 따라서 상승 폭보다 하락 폭이 더 컸을 경우를 비교해보면 원금 보장형 투자가 안전하고 전체적으로 수익률도 더 높을 가능성이 있습니다. 현재 주식시장이 실물 경기와 동떨어져 과대평가돼 있고 하락할 수 있다는 믿음을 갖고 있다면 원금 보장형 어뉴이티를 통해 자산 방어와 투자 수익을 기대할 수 있다고 봅니다. 또 CD 형태에 묶어두는 것이 익숙해서 주식 시장의 간접투자가 내키지 않는다면 Myga라는 수익률 확정형 어뉴이티도 대안으로 꼽을 수 있습니다. 기간이 최소 3년 이상인 단점은 있지만 9월 현재 2% 초 중반의 이자율을 확정하고 있어서 CD보다는 수익이 높습니다. 다만, 만기전에 해약시에는 불이익이 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다. ▶문의: (714) 336-2362

2020-09-22

부동산·주식 외에 목돈 활용 방법은 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 50대 후반의 남자입니다. 은행에 있는 목돈을 은퇴용으로 활용할 방법이 없을까요? 부동산으로는 자금이 좀 부족한 것 같고 주식투자는 좀 꺼려집니다. 다른 대안은 없을까요? ▶답= 은퇴를 위해 투자를 고려하고 계시는데 부동산이나 주식투자가 꺼려진다면 인덱스 어뉴이티(Index Annuity)를 고려해 보실 필요가 있습니다. 인덱스 어뉴이티는 두 가지 접근 방법이 있습니다. 첫 번째는 원금 보장을 겸한 투자로서의 접근 방법입니다. 주식시장의 특정지수(Index)의 수익을 추구하면서 그 지수가 내가 투자한 시점보다 하락하면 원금을 보장해 주는 혜택이 발동되고 반대로 지수가 상승했을 때에는 투자 수익을 올리게 됩니다. 그러나 투자로 발생하는 수익에 제한을 둡니다. 미국의 500대 기업에 투자하는 S&P 500 지수가 3000일 때 투자를 했다고 가정해 보겠습니다. 1년이 지난 후 지수가 10% 하락하여 2700에 마감을 했을지라도 투자가는 손해를 보지 않습니다. 반대로 10%가 상승하여 3300에 마감했다면 투자가의 수익률은 10%가 아니고 회사가 정해놓은 상한선까지만 실제 수익이 됩니다. 상한선을 정하는 방법은 상품마다 다릅니다. 그중 흔히 사용되는 두 가지는 캡(Cap)과 참여율(Participation Rate)이 있습니다. 지수가 10% 상승했을 경우 회사가 정해놓은 캡(Cap)이 5%면 투자가의 실제 수익률은 5%가 되는 것입니다. 회사가 정해놓은 참여율이 50%면 실제 수익률은 5%가 되는 것입니다. 두 번째는 평생 고정수입(Lifetime Income)을 주는 방식입니다. 아직 은퇴를 하지 않았거나 은퇴를 하였어도 여유자금이 있어 당장 어뉴이티에서 돈을 인출하지 않아도 될 사람들에게 적합합니다. 예를 들어 5년 후부터 고정수입이 필요할 경우 지금부터 5년 동안은 투자기간이 됩니다. 이 투자기간 동안은 원금보장 투자가 됩니다. 대부분 어뉴이티는 이 기간 동안 보너스 혹은 확정이자를 제공합니다. 5년이 지나서 돈을 인출할 때는 투자기간 동안 늘어난 돈을 회사에서 정해놓은 퍼센트만큼 평생 지급하게 됩니다. 평생 고정 수입은 선택사항이며 보통 비용이 발생합니다. 은퇴를 위해 어뉴이티에 투자하기로 했으면 위의 방법 중 어느 쪽이 본인의 상황에 맞는지 잘 판단해야 합니다. ▶문의: (714)880-8223

2019-09-18

집 에퀴티를 어떻게 활용하면 좋을까요 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 노후 자금으로 마련해둔 목돈은 비상금 수준입니다. 집 에퀴티는 80만 달러 정도 되는데 이를 노후에 활용하는 게 좋을는지 또 그렇다면 어떤 방법이 좋을까요? ▶답= 미국은 이미 고령화 사회로 접어들었고 노후 기간이 길어져 과거보다 더 많은 은퇴자금을 필요로 합니다. 그래서 중산층 은퇴 가정들은 앞으로 홈 에퀴티에 대한 의존도가 높아질 것으로 예상됩니다. 사회보장국(SSA) 후원으로 보스턴 칼리지가 진행한 연구에 따르면 65세에서 69세까지 주택소유주의 총자산 중 금융자산이 홈 에퀴티보다 많은 비중을 차지한 경우는 25%에 불과했습니다. 나머지는 홈 에퀴티가 더 많았습니다. 즉 소수 자산가를 제외하고 대부분 홈 에퀴티에서 은퇴자금을 꺼내오지 않을 수 없다고 해석됩니다. 그리고 이 연구결과에서는 그 실천 방법으로 다운사이징과 리버스 모기지 렌탈 프라퍼티에서의 거주를 꼽았습니다. 그러나 이 3가지 방법이 모두 제대로 활용되지 않고 있다는 데 문제가 있습니다. 실제 다운사이징을 실행에 옮기는 은퇴 대상자는 3% 정도에 불과한 것으로 집계됐습니다. 다운사이징의 가장 큰 장벽은 스트레스와 일회성 비용입니다. 집을 팔고 사면 약 10%의 에퀴티가 사라집니다. 그러나 장기적으로 보면 훨씬 더 많은 혜택을 돌려받을 수 있습니다. 다운사이징으로 확보한 현금을 금융 자산에 활용해서 수익을 올리거나 매월 인컴을 늘리는 것입니다. 또 다운사이징을 하고 나면 주택 관련 지출도 줄어들게 됩니다. 다운사이징을 하면 평균적으로 가계 총지출을 30%가량 줄일 수 있다고 봅니다. 홈 에퀴티를 활용하는 첫 번째 방법은 다운사이징이 우선이며 은퇴 직후 결정해서 실행할 경우에 그 효과가 더욱 커집니다. 그 외에는 렌탈 프라퍼티에 거주하는 방법과 현재 사는 집에서 에퀴티를 활용하는 방법으로는 리버스 모기지가 있습니다. 홈 에퀴티가 충분하고 노후자금이 걱정된다면 각자의 사정과 우선순위에 따라서 위 3가지 방법 중 하나를 선택하는 것이 좋습니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-08-13

아이들 성장 뒤 작은 집과 4유닛, 무엇이 좋을까요 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 아이들이 성장하여 작은 집으로 옮기는 방법과 노후 인컴을 높이기 위해 4유닛을 새로 구입하는 방법 중 어떤 게 더 좋을까요? ▶답= 노후 고정인컴을 확보하는 방법으로 렌탈 인컴이 선호되고 있습니다. 이는 렌탈 인컴 외에 장기적으로 부동산 가격 상승을 기대하기 때문입니다. 부동산 투자는 금융 자산과는 달리 융자를 통해서 레버리지 효과를 기대할 수 있습니다. 그러나 이는 가격 상승 시에 실현됩니다. 2000년대 들어 부동산 경기 사이클은 10년 주기에서 17~20년으로 그 사이클 기간이 늘어났습니다. 따라서 부동산의 매력 중 하나인 레버리지와 그에 따른 가격 상승의 기대는 시기를 맞추기가 너무 어려워졌습니다. 사실 60대 초반 은퇴 직후가 아니라면 가격 상승에 대한 기대는 반쯤 접어두는 게 안전하다고 보입니다. 그렇다면 은퇴 후 노후 인컴을 보장하는 부동산은 지출이 적고 캐시플로우가 좋은 매물로 범위가 좁아집니다. 반면 작은 집으로 옮기는 다운사이징은 투자용 부동산보다는 좀 더 소극적이지만 안전한 방법입니다. 예를 들어 100만 달러 집을 줄여 50만 달러 집을 현금 구매한다면 40여만 달러의 현금을 금융자산에 옮겨서 수익을 기대할 수 있으며 은퇴 시점에 맞추어 고정 인컴으로 바꿔놓을 수도 있습니다. 이와는 별개로 집과 관련된 각종 지출이 줄어들어 캐시플로우가 매우 좋아집니다. 지출은 줄고 금융자산을 통한 인컴을 늘어나는 것입니다. 여기서 중요한 첫 번째 고려 대상은 투자용 부동산이든 살고 있는 집이든 지출이 적은 게 유리하다는 점입니다. 소득은 줄어들 수 있지만 지출은 절대 줄지 않기 때문입니다. 특히 투자용 부동산의 렌탈 인컴은 유동적일 수 있다는 점을 명심할 필요가 있다고 봅니다. 이 두 가지 옵션 중 선택할 시 고려 대상은 나이와 부동산 투자 및 관리 경험 캐시 플로우입니다. 다운사이징은 누구나 가능하지만 투자용 부동산은 제한적입니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-07-16

은퇴하기 전에 남은 모기지 처리 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 곧 은퇴를 앞두고 있는데 남아있는 모기지를 어떻게 처리하는 것이 좋을는지요? ▶답= 모기지 이자율이 지난 1년 6개월 새 가장 낮은 상태입니다. 이에 따라 요즘 재융자에 대한 문의도 많이 늘었습니다. 앞으로 이런 저금리 추세는 당분간 유지될 것 같습니다. 은퇴 후에는 융자가 남아있지 않은 즉 페이오프 된 집에서 사는 것이 가장 바람직합니다. 인컴이 줄어듦에 따라 고정 지출을 최대한 줄여야 하기 때문입니다. 그러나 실제로는 대부분 융자가 얼마간 남아있으십니다. 특히 상담을 하다 보면 라인오브 크레딧이 남아있으신 분들이 많습니다. 1차 융자는 다 갚거나 조금 남아있는 상태에서 2차로 라인을 쓰셨다가 그 금액이 늘어난 것입니다. 라인오브 크레딧의 경우 대부분 융자금액 자체는 많지 않지만 은퇴하실 분들에게는 여간 귀찮은 게 아닙니다. 월 페이먼트가 갑자기 늘어나는 '벌룬 페이먼트' 가 발생하거나 리뉴가 안되는 문제에 봉착하기 때문입니다. 은퇴 전에는 모기지 페이오프를 위해 최대한 노력을 해야겠지만 불가하다면 그 첫 번째 대안은 다운사이징입니다. 현재 집을 팔아서 가능하다면 작은 집을 현금으로 구매하는 것입니다. 페이먼트가 없어 지출이 대폭 줄어듭니다. 그다음 차선책은 캐시 플로우를 조정하는 것입니다. 월 페이먼트가 줄어든다는 가정하에서 재융자를 하는 것입니다. 상환기간을 늘려서라도 매월 캐시플로우를 맞추는 것입니다. 이는 빚이 늘어난다기보다 에퀴티를 활용한다는 것으로 생각해야 합니다. 모기지는 낮은 고정이자이며 세금공제가 되는 가장 품질 좋은 빚입니다. 어쩔 수 없다면 다른 빚을 줄이고 모기지를 남기는 것이 좋습니다. 간혹 비상금까지 톡톡 털어서 모기지를 갚는 경우가 있는데 이는 잘못된 것입니다. 은퇴 후 인컴이 적다면 재융자가 어려울 수 있습니다. 따라서 미리 재융자를 하는 것이 좋습니다. 자녀들의 인컴을 활용하는 코사인 방식도 가능합니다. 마지막 방법은 리버스 모기지입니다. 현재의 집에서 평생 살면서 융자금을 갚어 페이먼트 없이 평생 살거나 추가로 현금을 받을 수도 있습니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-06-18

다운사이징이나 리버스로 에쿼티 활용 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 노후 비상 자금으로 라인 오브 크레딧을 신청하려고 하는데 은행에서 인컴이 없어서 안 된다고 합니다. 에쿼티를 활용하는 다른 방법이 없을까요? ▶ 답= 서브프라임 사태를 전후해서 많은 은행들이 라인 오브 크레딧(HELOC)을 남발하였습니다. 특별한 서류 없이 1~2주 만에 사인 하면 10만 달러에서 수십만 달러의 라인을 제공했던 시절이 있었습니다. 요즘 이러한 라인들이 만기가 되면서 융자가 정리되는 시점에 달했습니다. 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야 하기 때문에 페이먼트 부담이 2배 이상 늘어나는 경우도 있습니다. 이와는 별도로 최근 라인 오브 크레딧을 받는 것이 어려워지고 있습니다. 일단 소득 규정에 따라 자격 대상이 되기도 힘들뿐더러 이자도 매우 올랐습니다. 단기간 프로모션으로 3%대의 이자율을 소개하는 경우도 있기는 하지만 사실상 5% 내외의 이자율을 받게 됩니다. 문제는 5~10년이 지나면 페이먼트 부담이 늘어나기 때문에 은퇴자라면 큰 문제가 아닐 수 없습니다. 이런 여러 사정을 고려할 때 은퇴를 앞둔 시점에서 집을 어떻게 할 것인지 선제적으로 결정해 진행하는 것이 좋습니다. 에쿼티를 노후 자금으로 활용하는 방법을 꼽으라면 우선 다운사이징이 있습니다. 집을 줄여 에쿼티를 현금화하는 것입니다. 집을 줄이는 방법에는 두 가지가 있습니다. 하나는 사이즈를 줄이는 것이고 다른 하나는 가격이 좀 더 낮은 지역으로 거주지를 옮기는 것(relocation)입니다. 외곽 지역의 은퇴 주택이나 도심 지역의 작은 콘도가 그 대상이 되겠습니다. 집을 줄이고 남은 현금은 애뉴어티 등으로 평생 연금화하는 것이 좋습니다. 은퇴 후 모든 자산은 연금 혹은 유동화시켜야 합니다. 현금으로 사용할 수 있거나 매달 평생 들어오는 인컴으로 바꾸는 것입니다. 또 다른 방법은 리버스 모기지입니다. 리버스 모기지는 라인 혹은 매달 연금 방식으로 받습니다. 페이먼트 부담이 없기 때문에 노후의 캐시 플로우(cash flow)에 큰 도움이 됩니다. 다만 페이먼트를 내지 않고 오히려 현금을 받는 것이므로 집의 재산 가치는 줄어들게 된다는 점을 감안해야 합니다. 일단 평생 지출 항목을 계산한뒤 위에서 설명한 두 가지 방법 중 하나를 선택하는 것이 좋습니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-05-21

리버스 모기지 집 넘기지 않고도 가능 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 집 재산세가 적어서 다운사이징보다는 에쿼티를 활용하고 싶습니다. 리버스 모기지는 제한 사항이 많다고 들었는데 얼마나 까다로운지 알고 싶습니다. ▶답= 서브프라임 사태 이후 리버스 모기지는 정부의 지침에 따라 안전성을 높이는 데 중점이 두어졌습니다. 이 때문에 정부는 은행과 소비자에게 각각 보증을 해주고 대신 모기지 보험을 강제하고 있습니다. 이 모기지 보험 기금을 통해 리버스 모기지 신청자가 그 집에 평생 거주할 수 있도록 보장을 받는 동시에 신청자가 사망했을 때에도 자녀들이 집을 직접 집을 매각한 다음에 남은 에쿼티를 물려받을 수 있도록 하고 있습니다. 많은 분들이 아직도 리버스 모기지는 집을 넘겨주는 것으로 알고 있는데 그렇지 않습니다. 이러한 연방정부의 보증을 받기 위해서는 약간의 자격 조건이 있어야 합니다. 콘도의 경우를 놓고 보면 연방정부 FHA의 승인을 받은 단지만 가능합니다. 또 재산세와 유틸리티 및 최저 생활비에 해당하는 인컴을 증명해야 자격 조건이 됩니다. 인컴은 소셜연금과 각종 예금 등도 인정받을 수 있습니다. 인컴이 부족할 경우에는 재산세를 평생 대신 납부하는 조건으로 리버스가 가능합니다. 그리고 주택 시세는 72만6000달러까지 인정하고 있습니다. 만일 150만 달러 집에서 리버스를 신청하더라도 72만6000달러짜리 주택 소유자와 동일한 리버스 금액을 받게 됩니다. 이런 자격 조건과 더불어 모기지 보험금이 한 차례 부과되어 융자금에 포함되게 됩니다. 이런 문제점들을 보완하기 위해 최근 들어 다양한 리버스 모기지가 나오고 있습니다. 이자는 약간 높지만 보험금 부과도 없고 50만 달러가 넘는다면 대부분의 콘도도 가능하게 했습니다. 또한 주택 시세를 400만 달러까지 확대하고 소득에 대한 규정도 완화시켰습니다. 1차 모기지를 그대로 인정하고 2차 모기지도 가능하게 했습니다. 그러나 가장 큰 차이점이라고 한다면 정부 보증이 없다는 것과 연금 방식이 불가하다는 것입니다. 일시불 혹은 부분적인 라인 오브 크레딧 형태만 가능합니다. 평생 매월 연금 방식의 리버스는 정부 보증 HECM만이 현재로선 가능합니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-04-16

은퇴 준비, 지출 줄이고 인컴 늘리는 방법을 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문: 모기지가 거의 없는 단독주택 한 채와 직장연금이 수십만 달러가 전부인 중산층 50대입니다. 은퇴 준비를 어떻게 해야 할까요? ▶답: 직장 연금의 규모로 볼 때 근무 연수가 오래되신 것으로 보입니다. 당연히 소셜연금도 어느 정도 규모가 되실 것 같습니다. 평균적으로 보자면 연금 측면을 보면 유리한 상태라고 할 수 있습니다. 다만 한 가지를 더 추가하신다면 부동산 투자를 고려해 보라고 말씀드리고 싶습니다. 50대 초중반이라면 연령으로 볼 때 사실상 은퇴 전에 가능한 마지막 부동산 투자 기회이기 때문입니다. 부동산은 고정자산으로 현금화가 어려운 장기 투자 대상입니다. 대부분의 투자수익은 매매를 통해서 실현됩니다. 그 과정에서 그러나 지출을 줄이고 인컴을 늘리려는 노력이 뒤따라오게 되므로 미래의 은퇴 준비 투자로는 세이빙의 효과까지 내다볼 수 있습니다. 물론 현재가 시기상으로 부동산 투자에 적기인지는 잘 관찰할 필요가 있습니다만 장기적인 관점에서 본다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 또 규모가 큰 투자용 부동산을 구입할 형편이 아니라고 한다면 은퇴 후 본인이 거주할 만한 주택이나 콘도를 미리 구입하는 것도 고려해 볼 한 가지 방법입니다. 현재 큰 집에 살고 있는 상황이라면 다운사이징을 고려해서 작은 집을 구입하는 것입니다. 그리고 양쪽 집을 잘 살펴보면서 최종 은퇴 거주지를 결정하는 것입니다. 거주하지 않을 집은 렌탈 프라퍼티 혹은 매각하고서 은퇴 자금으로 사용할 수 있습니다. 결정은 시간을 갖고 내리는 것이 좋습니다. 은퇴 후 다운사이징할 때 가장 큰 장애물이 동시에 집을 팔고 사야 하는 과정입니다. 매매 시점을 맞추기도 어렵고 에너지 소모가 많습니다. 그보다 더 큰 문제는 다운사이징할 집에 대해서 제대로 모른다는 점입니다. 짧은 시간 내 평생 거주할 집을 고르기가 매우 어렵습니다. 그래서 은퇴 전에 미리 구입해서 렌트를 주며 시간을 갖고 집과 그 지역에 대해서 파악을 해야 됩니다. 또 하나의 이유는 파이낸싱입니다. 은퇴 후에는 소득이 적기 때문에 사실상 융자가 불가능하므로 인컴이 있을 당시 부동산을 구입해야 한다는 점입니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-03-19

효과적으로 노후 인컴을 늘리는 방법 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문: 집을 줄이고 싶지만 살던 곳을 떠나기가 어렵습니다. 집을 옮기지 않고 노후 인컴을 늘리는 방법은 없을까요? ▶답: 다운사이징(집 줄이기)은 주로 노후 자금을 확보하는 측면에서 큰 집을 팔고 작은 집으로 옮기는 것을 말합니다. 다운사이징의 가장 바람직한 케이스는 작은 집을 현금으로 구입하고 남은 돈으로 노후 자금까지 확보하는 것입니다. 물론 노후 재정 준비가 잘 된 경우라면 다운사이징의 필요성은 줄어들게 됩니다. 그렇다 하더라도 100세 시대를 앞두고 있는 만큼 훨씬 더 많은 노후 자금이 필요하기 때문에 다운사이징은 이제 꼭 한번 되짚어 봐야 하는 은퇴 준비 옵션이 됐습니다. 그러나 실제 상담을 해보면 한인들의 경우는 질문하신 분처럼 다운사이징이 어려운 여러 가지 이유가 있습니다. 소수계 이민 가정에서 흔히 있을 수 있는 경우입니다. 일단 한인들끼리 모여 사는 곳을 빠져 나오기가 쉽지 않습니다. 이사를 가더라도 멀리 떨어지는 것만큼은 피하려는 분들이 많습니다. 교회나 이웃 친지들과 함께 있어야 하고 병원이나 마켓도 이용해야 하므로 한인 밀집 지역을 벗어나지 않으려고 합니다. 그런데 한인 밀집 지역 대부분 주택 가격이 비싼 지역이어서 문제입니다. 예를 들어 멀리 벗어나지 않고 한인 밀집 지역 내 하우스에서 콘도로 다운사이징을 한다면 수수료를 제외하고 별반 차이가 나지 않습니다. 따라서 특정 지역을 절대 벗어나지 못하는 경우라면 다운사이징은 생각하지 말아야 합니다. 대신 같은 지역 내 거주하면서 고정 인컴을 늘리는 방법을 생각하셔야 합니다. 은퇴 후 인컴 확보가 쉽지 않지만 가장 간단한 방법은 리버스 모기지로 현금을 확보하는 방법이 있습니다. 두 번째로는 현재의 집에서 거주하면서 방을 렌트해주는 경우입니다. 좀 더 독립적으로 방 렌트를 원한다면 에어 비앤비같은 숏텀 렌트 대행업체를 활용하는 방법도 있습니다. 가장 적극적인 방법은 가까운 지역에 렌탈 프로퍼티를 구입해서 인컴을 극대화하는 것입니다. 사실상은 이 또한 다운사이징에 해당됩니다. 2~3 유닛 방 10개인 프로퍼티를 구입해서 2개방만 사용하고 나머지 렌트를 준다면 렌탈 인컴을 늘리고 본인은 다운사이징하는 경우이기 때문입니다. 재정과 부동산 융자 전문가와 종합적인 상담을 통해서 가능한 은퇴 초기에 결정하는 것이 중요합니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-02-19

50대 초·중반 '부동산 투자 마지막 기회' [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문: 모기지가 거의 없는 단독주택 한 채와 직장 연금 수십만 달러가 전부인 중산층 50대입니다. 은퇴 준비를 어떻게 해야 할까요? ▶답: 직장 연금의 규모로 볼 때 근무 연수가 오래되신 것으로 보입니다. 당연히 소셜 연금도 어느 정도 규모가 되실 것 같습니다. 평균적으로 보자면 연금 측면에서 다른 은퇴 준비자 보다 유리한 상태입니다. 다만 한가지를 더 추가한다면 부동산 투자를 고려해보라고 말씀 드리고 싶습니다. 이유는 은퇴 이후 연금 상황과 현재 나이 등을 종합적으로 고려해 봐서 입니다. 50대 초?중반이라면 연령으로 볼 때 사실상 은퇴 전 마지막 부동산 투자 기회입니다. 60대 이후라면 부동산 투자를 권하기 힘듭니다. 부동산은 고정 자산으로 현금화가 어려운 장기 투자 대상입니다. 대부분의 투자 수익은 매매를 통해서 실현됩니다. 그 과정에서 그러나 지출을 줄이고 인컴을 늘리려는 노력이 뒤따라오게 되므로 미래의 은퇴 준비 투자로는 세이빙의 효과까지 있습니다. 물론 현재가 부동산 투자에 적기 인지는 관찰할 필요가 있습니다만 장기적으로 본다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 또 규모가 큰 투자용 부동산을 구입할 형편이 아니라면 은퇴 후 본인이 거주할 만한 주택이나 콘도를 미리 구입하는 것도 한 방법입니다. 현재 큰 집에 살고 있다면 다운사이징을 고려해서 작은 집을 구입하는 것입니다. 그리고 양쪽 집을 잘 살펴보면서 최종 은퇴 거주지를 결정하는 것입니다. 거주하지 않을 집은 렌탈 프라퍼티 혹은 매각하고서 은퇴 자금으로 사용할 수 있습니다. 결정은 시간을 갖고 내립니다. 은퇴 후 다운사이징할 때 가장 큰 장애물이 동시에 집을 팔고 사야 하는 과정입니다. 매매 시점을 맞추기도 어렵고 에너지 소모가 많습니다. 그보다 더 큰 문제는 다운사이징할 집에 대해서 제대로 모른다는 점입니다. 짧은 시간 내 평생 거주할 집을 고르기가 매우 어렵습니다. 그래서 은퇴 전에 미리 구입해서 렌트를 주며 시간을 갖고 집과 그 지역에 대해서 파악을 해야 됩니다. 또 하나의 이유는 파이낸싱입니다. 은퇴 후에는 소득이 적기 때문에 사실상 융자가 불가하므로 인컴이 있을 당시 부동산을 구입해야 한다는 점입니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-01-08

은퇴 이후는 현금 유동성이 가장 중요 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문: 은퇴 후 고정 인컴을 위해 다운사이징보다는 유닛 렌탈 프라퍼티를 구입하고자 하는데 어떤 차이점이 있을까요? ▶답: 현 시점에서 보자면 투자용 부동산은 렌트비 소득보다는 매매를 통한 수익 실현이 전부일 것 같습니다. 물론 렌트 수익이 매우 높은 렌탈 프라퍼티도 있을 수 있지만 지금과 같이 부동산 가격이 오르고 금리까지 올라가는 상황이라면 사실상 많은 돈을 투자해 렌트 프라퍼티를 구입하더라도 렌트 수입은 미미하거나 오히려 적자에 가깝다고 봐야 합니다. 특히 많은 분들이 선호하시는 3~4유닛의 경우는 더 그렇습니다. 이렇게 수익 실현은 부동산을 가지고 있는 평상시가 아니라 매각 후에 이뤄지기 때문에 부족한 노후 인컴을 보충하기 위해 렌탈 프로퍼티를 구입한다는 것은 애시 당초 잘못된 생각과 선택이라 할 수 있습니다. 극단적인 예이지만 평상시에 적자로 운영되다가 사후에 부동산 가격이 오를 가능성도 있을 것이고 또 그 전에라도 건강 등의 이유로 목돈이 급히 필요해질 때 현금화할 수도 없다는 매우 치명적인 단점을 갖고 있습니다. 쉽게 말해서 노후에는 깔고 앉아 있는 부동산보다, 손에 쥔 현금이 훨씬 낫다는 이야기입니다. 한마디로 노후에는 유동성이 좋은 재산을 보유하는 것이 유리합니다. 예를 들어보겠습니다. 은퇴 준비로 120만불 짜리 3유닛을 50만불 다운하고 구입했다고 가정해봅니다. 월 렌트비로 7천여 달러(유닛당 2350달러)를 받는다고 해도 모기지 페이먼트와 재산세 등을 제외하면 실제 손에 쥐는 인컴은 거의 제로에 가깝습니다. 여기에 공실률과 수리비 등을 감안하면 실제 렌트비로 매월 1만달러 이상을 들어와야 제대로 된 소득이 나옵니다. 하지만 현실적으로 그런 인컴은 불가능합니다. 다운 금액을 웬만큼 높여도 구조는 개선되지 않습니다. 다만, 앞서 말씀 드린 대로 부동산 가격이 상승하면 매각해서 큰 수익을 올릴 수는 있습니다. 그러나 현금 유동성이 중요한 은퇴 노후에는 적합하지 않다는 점을 재차 강조합니다. 노후 인컴이 부족하다면 부동산 투자보다는 최소한 소셜 연금의 부족분을 평생 매달 지급되는 은퇴 개인연금으로 우선 채우는 것이 안전합니다. 은퇴 이후 생활에는 현금 유동성이 가장 중요합니다. ▶문의: (714)336-2362

2018-12-18

은퇴주택, 일반 주택 인근 건축 추세 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 남상혁 대표의 은퇴 플랜을 열심히 보고 있는 독자입니다. 한가지 질문이 있습니다. 은퇴주택 단지의 장점을 알겠는데 외곽지역이고 부동산 가치상승도 기대하기 힘들 것 같고 또 솔직히 시니어들끼리 사는 것도 마음에 걸립니다. ▶답= 베이비 부머 세대가 은퇴를 하면서 은퇴주택 단지가 최근 들어 크게 늘고 있습니다. 55세 이상 은퇴주택 건축신청 건수가 매년 큰 폭으로 오르는데 당분간 이런 추세는 계속될 것입니다. 베이비 부머 세대가 전체 인구 중 30%를 넘어선 상태라 당연한 결과입니다. 은퇴 주택들이 최근 몇 년 새 가격이 상승했는데 이는 과거에 없던 현상입니다. 위치도 점차 외곽에서 도심으로의 진출이 확대되고 있습니다. 앞으로 도심지역에 럭셔리 은퇴주택 단지가 늘어날 것으로 예상됩니다. 또 최근 신축되는 은퇴주택 단지는 평균 수명이 늘어나는 것에 대비해서 기획되고 있다는 점이 특징입니다. 유틸리티 비용이 적게 나오도록 디자인돼 있으며 거주민도 젊어지고 내부 시설들도 예전보다 한층 산뜻해졌습니다. 또 하나의 트렌드는 시니어들만 모여 산다는 단점을 보완하기 위해 일반 주택들과 인근 해서 개발된다는 점입니다. 시니어 주택단지는 프라이버시가 좋고 평온한 주거환경이 보장되는 장점이 있습니다. 나이가 들면 행동이 아무래도 불편해지는데 은퇴주택 단지는 집 내부와 외부의 모든 시설들이 이에 맞춰 계획돼 있고 이웃들도 마찬가지인 상황이어서 심리적으로 불편하지 않습니다. 물론 다운 사이징이 목적이라면 도심지역 단지는 가격 측면에서 적합하지 않습니다. 특히 다운사이징을 위해서는 은퇴주택이 절대적인 장점이 있습니다. 외곽지역으로 벗어날수록 치안이나 범죄가 아무래도 걱정이 되는데 은퇴주택 단지는 외곽지역이라도 평온하면서 매우 안전하다는 것입니다. 마지막으로 은퇴주택으로의 다운사이징은 요양 비용을 비축하는 효과가 있습니다. 너싱 홈은 물론 메모리 케어 홈케어 등 요양에 소요 비용이 날로 늘고 있기에 이 비용들을 비축하기 위해 일찌감치 은퇴주택으로의 다운사이징을 계획하는 것이 현명한 결정이라는 생각입니다. ▶문의: (714)336-2362

2018-11-07

은퇴 주택단지의 장단점과 해당 지역 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 2~3년 후 은퇴를 계획하고 있습니다. 주변에서 은퇴 주택에 대한 이야기들이 많아 저도 관심이 높아졌습니다. 은퇴 주택단지 거주의 장단점과 어느 지역에 주로 있는지 알려주시기 바랍니다. ▶답= 은퇴주택 단지의 장단점에 대해서는 지난 기고문에 설명을 드렸습니다만 간단히 요약하면 시니어에 맞는 다양한 편의 시설을 갖추고 있는 동시에 프라이버시가 좋고 안전하다는 장점을 말씀 드렸습니다. 거리가 멀다는 단점은 최근 들어서 줄어들고 있습니다. 특히 오렌지카운티 지역에는 도심 지역에도 제법 은퇴주택 단지가 개발되고 있습니다. 다만 다운사이징을 위해서라면 외곽 지역의 은퇴주택 커뮤니티를 추천 드립니다. 노후자금 비축을 위해서 다운사이징을 고려한다면 외곽지역을 추천 드렸으며 이는 외곽 지역임에도 은퇴주택 커뮤니티는 안전하고 시설이 좋다는 장점이 있습니다. 남가주 내 은퇴주택 단지는 최근 건축 붐에 따라 신축 단지 100여 개에 육박하고 있습니다. 남쪽으로는 미션 비에호 인근에 개발이 집중되고 있습니다. 이곳은 최저 50만 달러 대부터 가격이 시작되기에 좀 높은 편입니다.또 리버사이드 카운티이면서 오렌지카운티에 가까운 코로나 인근 지역에도 6개의 커뮤니티가 신축 분양 중입니다. 가격대는 40만~50만 달러 초반이 대부분입니다. 조금 더 도심지역으로 와서는 사이프러스와 브레아 지역에도 신축이 진행됐으며 최근 분양이 종료 중에 있습니다. 이들 커뮤니티는 최고 100만 달러를 넘고 있어서 럭셔리형 베이비 부머 은퇴자들을 겨냥하고 있습니다. 최근 떠오르는 지역을 보면 레익 엘시뇨와 뮤리에타 인근 지역으로 선시티 메니페 등에 커뮤니티가 10여 곳에 달합니다. 지역 생활권은 테미큘라 뮤리에타 지역으로 남가주 내 안전하고 살기 좋은 지역으로 꼽히는 곳입니다. 다운사이징에 적합해서 가격대는 20만 달러~30만 달러대 선입니다. 그 외 신축이 아닌 기존 커뮤니티로는 애플 밸리 뷰몬트 헤멧 팜스프링 지역에 대규모 커뮤니티가 있으며 규모는 작지만 리돈도 비치 헌팅턴 비치 랜초 미라지 토런스 지역에도 찾아볼 수 있습니다. ▶문의: (714) 336-2362

2018-10-09

은퇴 후 주택 '재산증식·가정 중심' 의미 사라져

▶문= 은퇴하고 나니 집이 좀 크다는 생각도 들고 관리하기도 벅차서 다운사이징을 생각합니다. 하지만 손자들이 놀러 올 때를 생각하면 놔둬야 될 것 같기도 한데 어떻게 해야할지 결정하기 애매합니다. ▶답= 주택 소유와 평균 수명에 관한 것입니다. 베이비 부머 세대는 집 소유를 최우선 목표 순위 중에 하나로 두고 있습니다. 재산 증식과 자아실현 핵가족 중심의 라이프 스타일이 반영된 것입니다. 또 의학 발전 등의 이유로 평균 수명이 크게 늘어났습니다. 2017년 현재 평균 수명은 80세 안팎이며 예상되는 기대 수명은 82~87세입니다. 그러나 은퇴 기간을 계산하면 정신이 바짝 들게 됩니다. 부부 기준으로 볼 때 이미 여성의 나이가 적은 편입니다. 하지만 그에 반해서 여성 평균 수명은 남성보다 훨씬 더 길기 때문입니다. 따라서 남편이 65세에 은퇴할 경우 부부 단위로 기준하면 은퇴 후 기간은 25년 내외가 됩니다. 또 여성 독신의 기간은 전체 기간의 절반에 가까운 10년 내외가 됩니다. 이런 점들이 은퇴 종합 계획에 반영되어야 합니다. 주택 소유의 의미도 은퇴 후 달라지게 됩니다. 재산 증식과 가정 중심의 주택기능은 은퇴 후 의미가 거의 없어지게 됩니다. 특히 은퇴 후에도 살고 있는 집을 재산 증식의 방편으로 바라보는 것은 위험합니다. 수익을 실현하려면 팔아야 되는데 그 시점이 주택 사이클 중 어떤 지점에 있을지 알 수가 없기 때문입니다. 그렇다고 다음번 주택 경기 사이클을 생전에 만날 수 있을지 장담할 수 없습니다. 최악의 경우는 집을 낮은 가격에 내놓아도 팔리지 않는 경우입니다. 집이 가장 큰 재산이라면 그리고 현금 흐름이 충분치 않다면 집을 다운사이징 해서 신속히 현금화 해놓는 것이 안전하고 현명합니다. 한발 더 나아가서 현금은 매월 인컴 화해야 노후 계획을 세울 수 있습니다. 한 달 단위로 수입과 지출이 이뤄지기 때문입니다. 매월 인컴 화하는 방법으로는 은퇴연금과 주택의 에퀴티를 직접적으로 활용하는 주택 연금 즉 리버스 모기지 등이 있습니다. ▶문의: (714)336-2362 Youtube 주소:https://youtu.be/i2B264kVLZE

2018-09-05

은퇴 한인 주택 소유주들'재정 관리 빨간 불' [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 은퇴 후에 안정 적인 현금 관리가 걱정입니다. 좋은 방법이 없나요? ▶답= 은퇴 주택과 리버스 모기지 은퇴 연금 등을 주제로 그간 5000여 한인 시니어 분들과 다양한 상담을 해오면서 은퇴 한인들의 재정상태를 봤습니다. 독특한 패턴이다. 물론 상담을 통한 경험치입니다. 먼저 주택의 경우에는 보유 주택 시세가 중간 가격대 보다 높은 편입니다. 자녀 교육상 좋은 학군의 지역에 정착하다 보니 가격이 많이 상승한 것입니다. 같은 원리로 재산세는 대부분 낮은 편입니다. 모기지 잔액은 안정적인 직장을 가지신 경우는 약 15만 불 이하입니다. 그러나 사양 산업분야의 자영업자들은 대개 훨씬 더 높은 편입니다. 에퀴티를 사업 자금 혹은 생활비로 충당하셨기 때문입니다. 한편 소셜 연금 수령액은 타 인종에 비해서 상당히 낮은 편입니다. 대부분 부부 합산 2500 달러를 넘지 않습니다. 상담을 해보면 한인들에게 안정적 은퇴 생활을 하는 데 있어서 이 소셜 연금이 관건이 됩니다. 매월 인컴 중 절대적인 비중을 차지하기 때문입니다. 은퇴 후에는 매월 정기적인 인컴이 중요한데 한인들은 소셜 연금이 거의 유일한 방편입니다. 현금화가 불가능한 부동산에 중점을 두는 것은 좋지만 매월 현금이 부족한 경우라면 다시 한번 생각해봐야 합니다. 이외로 예금자산도 CD나 머니 마켓을 선호하십니다. 그러나 노후 장기적인 계획을 세우는 데 있어서 CD나 머니 마켓은 혼돈을 줄 수 있습니다. 예를 들어 65세 기준 10만달러 CD를 기대수명까지 매월 쪼개 쓴다면 400달러도 안됩니다. 막연하게 큰 돈 같지만 실제 생활비 기준으로 보면 생각보다 훨씬 적고 또 매월 빼 쓰게 되면 심리적으로 불안해집니다. 모든 사람들의 소득-지출 패턴은 한 달 단위로 계산되고 있는데 반해 자산의 분포는 그렇지 못하기 때문에 발생하는 현상입니다. 그래서 기본적인 생활비 만큼은 최소한 한 달 단위의 현금화 작업이 필요합니다. 매달 들어오는 돈과 나갈 돈을 밸런싱해주고 남은 자산은 부동산 등 장기적으로 묶어두는 것은 무방하겠습니다. 그래서 은퇴 후 직장 연금 등이 없는 경우라면 매달 인컴화를 위해 애뉴어티 은퇴연금과 리버스 모기지를 차분히 고려해봐야 합니다. ▶문의:(714)336-2362 /원플러스 솔루션 대표 ▶Youtube: https://youtu.be/H3JUfTmgZVg

2018-08-14

은퇴 한인 주택소유주들의 재정상태 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 은퇴 후에는 정기적인 현금 관리를 어떻게 하는 것이 좋을까요? ▶답= 은퇴 주택과 리버스 모기지, 은퇴 연금 등을 주제로 그간 5000여 한인 시니어 분들과 다양한 상담을 해오면서 은퇴 한인들의 재정상태를 보면 독특한 패턴을 찾을 수 있습니다. 물론 상담을 통한 경험치입니다. 먼저 주택의 경우에는 보유 주택 시세가 중간 가격대 보다 높은 편입니다. 자녀 교육상 좋은 학군의 지역에 정착하다 보니 가격이 많이 상승한 것입니다. 같은 원리로 재산세는 대부분 낮은 편입니다. 모기지 잔액은 안정적인 직장을 가지신 경우는 약 15만 불 이하입니다. 그러나 사양 산업분야의 자영업자들은 대개 훨씬 더 높은 편입니다. 에퀴티를 사업 자금 혹은 생활비로 충당하셨기 때문입니다. 한편 소셜 연금 수령액은 타 인종에 비해서 상당히 낮은 편입니다. 대부분 부부 합산 2500 달러를 넘지 않습니다. 상담을 해보면 한인들에게 안정적 은퇴 생활을 하는 데 있어서 이 소셜 연금이 관건이 됩니다. 매월 인컴 중 절대적인 비중을 차지하기 때문입니다. 은퇴 후에는 매월 정기적인 인컴이 중요한데 한인들은 소셜 연금이 거의 유일한 방편입니다. 현금화가 불가능한 부동산에 중점을 두는 것은 좋지만 매월 현금이 부족한 경우라면 다시 한번 생각해봐야 합니다. 이외로 예금자 산도 CD나 머니 마켓을 선호하십니다. 그러나 노후 장기적인 계획을 세우는 데 있어서 CD나 머니 마켓은 혼돈을 줄 수 있습니다. 예를 들어 65세 기준 10만 달러 CD를 기대수명까지 매월 쪼개쓴다면 400 달러도 안됩니다. 막연하게 큰 돈 같지만 실제 생활비 기준으로 보면 생각보다 훨씬 적고 또 매월 빼 쓰게 되면 심리적으로 불안해집니다. 모든 사람들의 소득-지출 패턴은 한 달 단위로 계산되고 있는데 반해 자산의 분포는 그렇지 못하기 때문에 발생하는 현상입니다. 그래서 기본적인 생활비 만큼은 최소한 한 달 단위의 현금화 작업이 필요합니다. 매달 들어오는 돈과 나갈 돈을 밸런싱해주고 남은 자산은 부동산 등 장기적으로 묶어두는 것은 무방하겠습니다. 그래서 은퇴 후 직장 연금 등이 없는 경우라면 매달 인컴화를 위해 애뉴어티 은퇴연금과 리버스 모기지를 차분히 고려해봐야 합니다. ▶문의 = 남상혁 원플러스 솔루션 대표 (714)336-2362, Youtube 주소: https://youtu.be/H3JUfTmgZVg

2018-08-07

다운사이징 꼭 해야할까요? [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 은퇴하고 나니 집이 좀 큰 느낌이고 관리가 벅차서 다운사이징을 생각하기도 하지만 손자들이 놀러오면 놔둬야 될 것 같기도 하고 결정을 어떻게 해야할지? ▶답= 주택 소유와 평균 수명에 관한 것입니다. 베이비 부머 세대는 집 소유를 최우선 목표 순위 중에 하나로 두고 있습니다. 재산 증식과 자아실현, 핵가족 중심의 라이프 스타일이 반영된 것입니다. 또 의학 발전 등의 이유로 평균 수명이 크게 늘어났습니다. 2017년 현재 평균 수명은 80세 안팎이며 예상되는 기대 수명은 82~87세입니다. 그러나 은퇴 기간을 계산하면 정신이 바짝 들게 됩니다. 부부 기준으로 볼 때 이미 여성의 나이가 적은 편인데 반해서 여성 평균수명은 남성보다 훨씬 더 길기 때문입니다. 따라서 남편이 65세에 은퇴할 경우 부부 단위로 기준하면 은퇴 후 기간은 25년 내외가 됩니다. 또 여성 독신의 기간은 전체 기간의 절반에 가까운 10년 내외가 됩니다. 이런 점들이 은퇴 종합 계획에 반영되야 합니다. 주택 소유의 의미도 은퇴 후 달라지게 됩니다. 재산 증식과 가정 중심의 주택기능은 은퇴 후 의미가 거의 없어지게 됩니다. 특히 은퇴 후에도 살고 있는 집을 재산 증식의 방편으로 바라보는 것은 위험합니다. 수익을 실현하려면 팔아야 되는데 그 시점이 주택 사이클 중 어떤 지점에 있을지 알 수가 없기 때문입니다. 그렇다고 다음번 주택경기 사이클을 생전에 만날 수 있을지 장담할 수 없습니다. 최악의 경우는 집을 낮은 가격에 내놓아도 팔리지 않는 경우입니다. 집이 가장 큰 재산이라면 그리고 현금 흐름이 충분치 않다면 집을 다운사이징 해서 신속히 현금화 해놓는 것이 안전하고 현명합니다. 한발 더 나아가서 현금은 매월 인컴 화해야 노후 계획을 세울 수 있습니다. 한 달 단위로 수입과 지출이 이뤄지기 때문입니다. 매월 인컴 화하는 방법으로는 은퇴연금과 주택의 에퀴티를 직접적으로 활용하는 주택 연금 즉, 리버스 모기지 등이 있습니다. ▶문의 = 남상혁 원플러스 솔루션 대표 (714)336-2362, Youtube 주소:https://youtu.be/i2B264kVLZE